Saltear al contenido principal
Actualidad

¿QUÉ HACER SI EL PROMOTOR HA VENDIDO MI VIVIENDA A OTRO?

Hace meses, exponiendo un caso resuelto satisfactoriamente en el despacho, nos ocupamos de la vertiente penal de la doble venta inmobiliaria. En el presente artículo nos vamos a detener en el plano civil de la misma. En primer lugar y para ubicarnos en el motivo que nos mueve a redactar las siguientes líneas no podemos pasar por alto la crisis económico-financiera que lamentablemente ha desatado la pandemia del coronavirus y que nos hace rememorar la crisis inmobiliaria de 2008 —aunque esperemos que las consecuencias de la actual situación sean menos devastadoras—. Por lo que respecta a la doble venta de un inmueble, traemos a colación el supuesto en el que el comprador, por causas variopintas, no puede cumplir con el contrato de compraventa y, o bien no efectúa alguna de las entregas a cuenta pactadas, o bien directamente no acude a otorgar la escritura de compraventa.

Ante la anterior coyuntura, el promotor inmobiliario podrá optar por exigir el cumplimiento del contrato al comprador o por resolver el contrato de compraventa por incumplimiento del comprador. En las siguientes líneas nos detendremos en el análisis de esta segunda circunstancia y qué sucede si el promotor vende a una tercera persona la misma vivienda sin estar perfectamente resuelto el primer contrato de compraventa.

Por regla general, inicialmente se intentará firmar de forma amistosa un documento de resolución contractual tras un proceso de negociación previo. Sin embargo, la situación se enconará si el promotor pretende aplicar al comprador las penalizaciones que se hayan consignado en el contrato de compraventa para los supuestos de incumplimiento de las obligaciones que le competen, oponiéndose este último a dicha minoración. A partir de aquí se desencadena la peligrosa situación que vamos a describir pues la entidad promotora puede entender que su resolución por incumplimiento del comprador, aun siendo unilateral, es perfectamente válida y ante esa errónea creencia, acto seguido el promotor decide vender y formalizar la escritura pública de compraventa de ese inmueble con un tercer interesado. Pero, ¿es correcto este modus operandi?

Previamente debemos poner de manifiesto tres circunstancias:

La primera es que para que resulte válida y eficaz la resolución unilateral debe ser aceptada, expresa o tácitamente, por la otra parte contratante. En caso contrario, habrá que acudir a los Tribunales para que se declare mediante resolución judicial que la resolución contractual se ha efectuado correctamente.

La segunda se refiere al sistema de adquisición de la propiedad imperante en nuestro ordenamiento jurídico (la denominada “teoría del título y el modo”) en el que deben concurrir dos requisitos: 1º) tener un título válido (el contrato de compraventa) y 2º) que se proceda a la entrega del inmueble, siendo válida no sólo la entrega física sino formas de entrega “ficticias” como es el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Y, por último, que en nuestro Código Civil, la doble venta se regula en el artículo 1.473 con el siguiente contenido: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

A tenor de lo expuesto, vemos que en caso de inmuebles, cuando existe doble venta de una misma finca, adquirirá la propiedad quien primero inscriba la misma en el Registro de la Propiedad. En su defecto, quien de buena fe sea primero en la posesión y, en último lugar, quien siempre con la buena fe por delante, presente un título de fecha más antigua.

Por consiguiente, si el promotor-vendedor ha transmitido el inmueble a un tercero mediante escritura pública y éste ha inscrito su propiedad en el Registro de la Propiedad, su adquisición será inatacable si ha existido buena fe. El primer comprador únicamente tendría acción el promotor para exigirle la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, los intereses y la indemnización de daños y perjuicios a que hubiera lugar.

Cuestión distinta es si la segunda venta se hizo sin mediar buena fe por parte del segundo adquirente. En este caso, el primer comprador, si estuviera en disposición de poder cumplir con su contrato, puede presentar demanda mediante la cual, además de que se declare inválida la resolución contractual y exija el cumplimiento al promotor, solicite la nulidad de la escritura pública de compraventa segundo comprador y la cancelación de la inscripción efectuada en el Registro de la Propiedad así como que el promotor cumpla el contrato otorgando la escritura pública de compraventa.

Los supuestos de doble venta inmobiliaria con habitualidad presentan una alta dificultad técnica y requieren de un análisis sosegado de cada supuesto de hecho. En LEXIA ABOGADOS somos especialistas en Derecho Inmobiliario y estamos a tu disposición para resolver cualquier duda que pueda surgir sobre el contenido del presente artículo.

Volver arriba
Abrir chat